Ekonomisk Plan BRF

Ekonomisk plan BRF - vi hjälper er

Alla BRF:er i Sverige ska ha en ekonomisk plan och denna ska finnas registrerad hos Bolagsverket. En ekonomisk plan tas fram av styrelsen och själva syftet med denna plan är att ge blivande bostadsägare i föreningen tydlig information om både föreningen och om ekonomin. En BRF som inte har en godkänd ekonomisk plan får heller inte upplåta bostäder - det gäller såväl vid nybyggen som vid ombildningar.

Låt oss boka in ett möte där vi tillsammans går igenom hur er framtida ekonomiska plan ska se ut. Vi hjälper årligen BRF:er i hela Sverige att upprätta nya och uppdatera äldre planer. Ni når oss enklast genom att fylla i formuläret här på sidan, men det går givetvis utmärkt att ringa eller maila också.

Vi garanterar snabb återkoppling och erbjuder kostnadsfri rådgivning vid ett inledande samtal. Är det dags att äntligen genomföra ombildningen ni drömmer om? Vi tar fram en hållbar ekonomisk plan för er BRF.

Advokatfirma med stor erfarenhet av fastighetsjuridik

Vad ska då en ekonomisk plan innehålla, vad måste finnas med - och vilka detaljer bör man absolut inte missa? Personer i en styrelse saknar ofta juridisk kunskap och detta faktum gör att man exponeras för framtida problem i samband med att den ekonomiska planen tas fram. Därför behövs en professionell, juridisk kunnig, partner.

Vi är en advokatfirma med lång erfarenhet av att skapa ekonomiska planer för BRF:er i Sverige. Vi arbetar nära våra kunder och vi ser till att skapa en ekonomisk plan som tål granskning och som vilar på tillförlitliga grunder. Varje ekonomisk plan som skapas måste granskas och godkännas av två särskilda intygsgivare, utsedda av Boverket. Vi ser till att detta blir verklighet.

Ekonomisk plan BRF - det ska den innehålla

Vad är en ekonomisk plan? Förenklat så ligger en jämförelse med en budget nära till hands. En eventuell köpare till en bostadsrätt ska kunna läsa en ekonomisk plan och genom denna också få en tydligare bild av hur föreningen mår rent ekonomiskt och rent tekniskt.

Transparens är viktigt. Om det, som är vanligt i Stockholm, handlar om en ny BRF där samtliga fastigheter är nyproducerade så finns ingen årsredovisning att ta del av.

Där blir istället en ekonomisk plan ett substitut och fungerar som en beskrivning av utgifter, avgifter, ett andelstal för varje enskild bostadsrätt samt exempelvis både en ekonomisk prognos och en kalkyl - en känslighetskalkyl - som är framtagen i syfte att räkna på framtida risker.

Vad händer exempelvis om räntan stiger i framtiden? En korrekt ekonomisk plan ska ge svar på detta och göra ett bostadsköp säkrare - även om det handlar om en investering i en nyproduktion.

Det finns inga regler för hur mycket fakta en ekonomisk plan får innehålla. Däremot finns det ett minimikrav - i enlighet med 1 § BRF - och några detaljer som måste finnas inkluderad i planen i fråga.

Följande detaljer måste finnas med för att en ekonomisk plan ska anses vara komplett:

• Bostadsrättsföreningens firma och registreringsnummer

• Beskrivning av fastigheten/fastigheterna

• Tidpunkt för inflyttning och upplåtelse

• Kostnad för föreningens fastighet/fastigheter

• Kostnader för nödvändigt underhåll och kostnader för exempelvis tillbyggnad, ombyggnad och för nödvändiga ändringsarbeten

• Kostnader för andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet

• Uppgifter om finansiering av kostnader enlig 4-6 - finansieringsplan

• Föreningens löpande kostnader och intäkter

• Driftskostnader som bostadsrättsinnehavare ska ansvara för - och som ej inkluderas i årsavgiften

Full transparens om bostadsrättsföreningens ekonomi

En ekonomisk plan tas fram med ett tydlig syfte: den fungerar som både ett bedömnings- och beslutsunderlag och detta primärt och i första hand för de externa intygsgivarna. Detta utesluter emellertid inte att en ekonomisk plan för en BRF även ska kunna granskas av exempelvis sagda bostadsrättsköpare, av revisorer, banker och kreditgivare.

Därför är det viktigt att den ekonomiska planen innehåller allt väsentligt och ger full transparens om föreningens ekonomi, framtid och där den vilar på vederhäftiga grunder.

Vi har genom åren hjälp BRF:er med att skapa ekonomiska planeringar utifrån deras unika förutsättningar. Tillsammans går vi igenom alla detaljer som bör finnas med och skapar genom detta en heltäckande planering, komplett med tillgängliga handlingar och med riktiga uppgifter. Uppgifterna i er framtida ekonomiska plan blir, med vår expertis, baserade på ett väl underbyggt underlag och den kommer därmed också att framstå som hållbar.

Uppgifter om bygglov och planförhållanden inluderas

Det är inte enbart de ekonomiska förutsättningarna som har betydelse i en ekonomisk plan. Samtliga omständigheter som anses ha betydelse för bedömningen ska också redovisas. Det gör att exempelvis uppgifter om planförhållanden bör inkluderas i den ekonomiska planen.

Ett exempel på detta gäller för ett planerat bostadsprojekt där bestämmelser för mark- och vattenområde är en tydlig förutsättning. I den ekonomiska planen bör det framgå om exempelvis en befintlig detaljplan medger projektet - eller om en ny detaljplan kommer att behöva tas fram.

Samma sak gäller för exempelvis övriga lov och tillstånd som krävs: allt detta ska tydlig framgå i den ekonomiska planen. Bygglov blir där en fråga av yppersta vikt. Styrelsen och de externa intygsgivarna från Boverket kommer att förvissa sig om att bygglov A) finns eller B) kommer att beviljas för att kunna göra en korrekt och rättvis bedömning av planens hållbarhet.

Förändring av väsentlig betydelse kräver ny uppdaterad ekonomisk plan

En ekonomisk plan är ett måste att upprätta i samband med att en ombildning sker - där exempelvis hyresrätter ombildas till bostadsrätter - och i samband med att en exploatör planerar en nybyggnation. Det finns emellertid även en annan situation som kan komma att kräva en ekonomisk planering i en BRF.

Vid en bedömning om att en förändring av väsentlig betydelse skett så bör först och främst en jämförelse med den gamla ekonomiska planen ske - och vid behov så bör en ny sådan upprättas. Den nya ska då ge en relevant bild av föreningens ekonomi och spegla den förändring som skett.

Exempel på förändring av väsentlig betydelse kan exempelvis vara en förändring av föreningens årsavgifter eller föreningens skuldsättning. En ny ekonomisk planering sker då först efter att en kalkyl gjorts. Visar denna kalkyl att en negativ förändring kommer att ske så är en ny ekonomisk planering ett måste. Vi har lång vana av att räkna på sådana förändringar och kan hjälpa er BRF att skapa en ny ekonomisk plan för framtiden.

Det finns dock även undantag. I vissa fall kan en BRF komma undan kraven på en ny ekonomisk plan. Det finns möjligheter att exempelvis upplåta enstaka bostadsrätter utan att dessa finns upptagna i den ekonomiska planen. Bedöms upplåtelserna i fråga inte vara av väsentlig betydelse för föreningens verksamhet och ekonomi så kan undantag göras. Konkret så innebär detta att en BRF kan upplåta någon eller några lägenheter som tidigare fungerat som hyresrätter utan att detta behöver leda till en ny ekonomisk planering måste skapas.

En plan som tål granskning och klarar registrering erbjuder trygghet

En ekonomisk plan ger en trygghet för en potentiell bostadsköpare som genom denna får en bra bild av hur föreningens ekonomi ser ut. En fråga som kommit att aktualiseras på senare år handlar om siffrorna verkligen stämmer? Det finns fog för att ställa denna fråga.

Det som visat sig är nämligen att många ekonomiska planer som tagits fram i samband med nyproduktioner till mångt och mycket handlar om rena glädjekalkyler. En alltför positiv budget kan innebära obehagliga överraskningar för den enskilde individen.

Vad händer om räntan stiger? I många fall så kan ett sådant - dessutom ganska troligt - scenario innebära att man pressas ekonomiskt från två olika håll. Dels från Bostadsrättsföreningen som måste höja avgifterna för att få ekonomin att gå ihop, och dels även från banken där man tagit sitt lån. Det är därför av yttersta vikt att en ekonomisk plan bygger på fakta och inte på fantasier.

Varning för glädjekalkyler

Ett varningens finger i detta bör höjas för i synnerhet en sak: en nybildad BRF som erbjuder väldigt låga avgifter. Tyvärr finns exempel på där en ombildning av en hyresrätt skett och drabbat de som sedan köper en bostad i föreningen. Ombildningen sker med en glädjekalkyl - en medveten frisering av den ekonomiska planen - och där föreningen utgifter kraftigt underskattas.

De personer som kanske till en början inte vill ombilda lockas över genom lägre årsavgifter och lägre boendekostnader. I samband med att en sådan BRF bildas så kan därefter försäljning av enskilda bostadsrätter ske till ett högt pris och till inte ont anande spekulanter - även de lockade av en låg boendekostnad.

Vissa tar hem vinsten - andra kommer att hamna med Svarte Petter på hand. Det som visar sig är att då en ny styrelse tillsätts så upptäcks den egentliga ekonomiska situationen - något som i sin tur kräver höjningar av avgiften. Ganska rejäla sådana, dessutom.

Detta exempel visar på vikten av att anlita en juridiskt kunnig partner för hjälp med att upprätta en ekonomisk plan. Det ger en bild av verkligheten och bättre förutsättningar för alla att ge sig in i en bostadsaffär med rätt kunskaper. Vi hjälper er gärna att skapa en sund, realistisk och korrekt ekonomisk planering för er BRF. Välkommen!

Oberoende granskning av ekonomisk plan

En ekonomisk plan måste alltid godkännas. Detta sker genom en oberoende granskning där två stycken intygsgivare ser över att den ekonomiska planen är komplett sett till det bifogade innehållet och att det är korrekt sett till att siffror och räkenskaper stämmer överens med verkligheten. Styrelsen i en BRF kan välja intygsgivare, men dessa måste också vara godkända av Boverket.

För att erhålla detta godkännande så måste man dels ha goda kunskaper om hur en ekonomisk plan ska se ut, vad den ska innehålla och hur man räknar på att allt verkligen stämmer. Dels så måste man även ha en relevant utbildning för att erhålla ett godkännande från Boverket. Till syvende och sist så utgör en intygsgivare den yttersta posten mot oseriösa exploatörer och mot exempelvis ombildade föreningar vars ekonomiska plan bygger mer på fantasi än på verklighetens siffror.

En intygsgivare ska vara opartisk. Det är naturligtvis en väldigt viktig punkt. Denne får inte ha någon relation eller personliga band till någon i styrelsen. Det får heller inte finnas några andra kopplingar till exempelvis ett företag, en organisation eller någon annan som bistått exempelvis föreningen vid en ombildning av hyresrätter till bostadsrätter.

Detsamma gäller för den ekonomiska planen - det får inte finnas några kopplingar mellan intygsgivaren och exempelvis en advokatbyrå som hjälpt en BRF med att skapa en ekonomisk plan. Opartiskhet är en extremt viktig detalj. Den granskning som sker av en ekonomisk plan måste ske med kritiska ögon. Det ligger i allas intresse.

Lista över intygsgivare

Boverket har en lista över intygsgivare och dessa kan också åta sig uppdrag över hela Sverige. Det är även Boverket som driver tillsyn över de verksamma intygsgivare som finns i vårt land. En granskning som, även den, är extremt viktig. Detta med tanke på hur mycket pengar som kan stå på spel i samband med både nyproduktion och ombildningar.